Che cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è un termine utilizzato nel diritto immobiliare e si riferisce alla proprietà di un immobile senza l’usufrutto. In altre parole, il nudo proprietario possiede la proprietà ma non ha il diritto di goderne (ad esempio, di occuparla o di riscuotere l’affitto) perché questo diritto appartiene all’usufruttuario.

Questa situazione è chiamata smembramento della proprietà, che consente di dividere gli attributi della proprietà di un immobile tra un nudo proprietario e un usufruttuario. Sebbene sia spesso utilizzato nel contesto della pianificazione successoria, può essere utilizzato anche in altri contesti, come la vendita di immobili.

Nuda proprietà, usus, fructus e abusus: facciamo chiarezza

Il concetto di nuda proprietà si basa sulla distinzione tra i tre attributi della proprietà: usus, fructus e abusus.

• L’usus corrisponde all’uso della proprietà immobiliare
• Il fructus è il reddito che la proprietà genera (affitto, dividendi, ecc.).
• L’abuso di una proprietà immobiliare è la possibilità di disporre del bene (vendere, donare, lasciare in eredità).

Nuda proprietà e usufrutto: differenze

La distinzione tra nuda proprietà e usufrutto è importante nel diritto immobiliare.

• Il termine nuda proprietà si riferisce alla detenzione del diritto di proprietà su un bene immobile, senza averne il godimento. Il nudo proprietario può quindi essere considerato tale, ma non può abitare l’immobile o riscuoterne l’affitto.
• Al contrario, l’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile: può abitarlo, andarci in vacanza e riscuoterne l’affitto.
• Il titolare della piena proprietà dell’immobile è proprietario dell’immobile e possiede sia la nuda proprietà che l’usufrutto.

L’usufrutto è la combinazione dei diritti di usus e fructus. È il diritto di usare e godere di una proprietà senza esserne il proprietario. L’usufruttuario può agire come il vero proprietario dell’immobile e riceverne i frutti. Al contrario, il nudo proprietario è il vero proprietario dell’immobile, ma non può goderne né percepire alcun reddito fino al termine dell’usufrutto.

Quando la proprietà è divisa in usufrutto e nuda proprietà, l’usufruttuario ha quindi il diritto di usare la proprietà, di goderne e di ricevere il reddito immobiliare, mentre il proprietario della nuda proprietà ha solo il diritto di disporre della proprietà, ma senza goderne.

Che cos’è lo smembramento della proprietà?

Lo smembramento della proprietà è un concetto giuridico che consiste nel dividere gli attributi della proprietà (usus, fructus e abusus) di un immobile tra due o più persone distinte. In generale, questa divisione è tra usufrutto e nuda proprietà.

L’usufruttuario ha il diritto di usare e ricevere i frutti della proprietà, mentre il nudo proprietario ha il diritto di disporre della proprietà, cioè di venderla, donarla o lasciarla in eredità. Questa divisione può essere effettuata volontariamente o con la forza, ad esempio in caso di sequestro giudiziario.

Qual è la differenza tra nuda proprietà e piena proprietà?

La differenza tra la nuda proprietà e la piena proprietà sta negli attributi del diritto di proprietà su un bene immobiliare. La piena proprietà conferisce al titolare tutti gli attributi della proprietà (usus, fructus e abusus), mentre la nuda proprietà consente solo l’esercizio dell’abusus, cioè il diritto di disporre del bene.

La nuda proprietà è spesso utilizzata nel contesto di una donazione o di un trasferimento di beni. Ad esempio, un genitore può decidere di cedere la nuda proprietà della sua casa ai figli, mantenendo l’usufrutto fino alla sua morte. I figli acquisiscono così la nuda proprietà dell’immobile senza doverne pagare l’intero valore. Il genitore mantiene il controllo della proprietà fino alla sua morte, il che gli consente di continuare a goderne e a riceverne i frutti.

Al contrario, il genitore può decidere di vendere la nuda proprietà del suo immobile, sia esso una residenza principale o una seconda casa, per poterne godere fino alla sua morte per viverci o per affittarlo e riscuotere il canone di locazione. In questo modo dispone di un grande capitale che può essere utilizzato per migliorare il suo tenore di vita, per fare una donazione in vita e per godersi il tempo libero.

I diversi tipi di nuda proprietà

Esistono diversi tipi di nuda proprietà, che si differenziano in particolare per la durata dell’usufrutto o per le modalità di vendita. Ecco alcuni esempi:

1. Nuda proprietà temporanea: in questo caso, il venditore vende la nuda proprietà per un periodo di tempo determinato, che può variare da pochi anni a diversi decenni. Al termine di questo periodo, l’usufrutto torna al nudo proprietario. Questa forma di nuda proprietà può essere interessante per ricevere immediatamente un’ingente somma di denaro mantenendo il diritto di utilizzare la proprietà per un determinato periodo.
2. Rendita vitalizia: in questo caso, il venditore vende la nuda proprietà mantenendo la possibilità di vivere nella sua casa fino alla morte (ma non può affittarla, non avendo il fructus). La rendita vitalizia tradizionale consente di ricevere una somma di denaro (detta bouquet) e una rendita vitalizia imponibile (rendita immobiliare).
3. Vendita a termine: in questo caso, il venditore vende la nuda proprietà a un prezzo fisso, ma il pagamento della somma di denaro è rateizzato lungo un determinato periodo. Questa forma di nuda proprietà può essere un modo interessante per vendere un immobile senza dover attendere il pagamento dell’intero prezzo di vendita.
4. Vendita con riserva di usufrutto: in questo caso, il venditore vende la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto dell’immobile fino alla sua morte, e può continuare a percepire il reddito da locazione generato dall’immobile. Questa forma di nuda proprietà è particolarmente interessante per trarre vantaggio dalla pensione e mantenere un reddito aggiuntivo.

Usufruttuario o nudo proprietario: chi deve pagare l’imposta sull’immobile?

Lo status di nudo proprietario riguarda la proprietà di un bene nella forma della nuda proprietà, cioè la proprietà di un bene senza il diritto di utilizzarlo. La nuda proprietà è considerata un bene immobiliare a tutti gli effetti, anche se il nudo proprietario non ha il pieno controllo della proprietà. Il pagamento dell’imposta sulla proprietà sarà concordato tra le parti al momento della proposta di acquisto della nuda proprietà.

Usufruttuario o nudo proprietario: chi deve pagare i lavori importanti?

Secondo l’articolo 606 del Codice Civile del diritto francese, i lavori importanti sono di competenza del proprietario, cioè del nudo proprietario. I lavori importanti sono quelli che incidono sulla struttura o sulla solidità dell’immobile, come ad esempio i lavori di copertura, i lavori di fondazione o i lavori strutturali. Non vanno confusi con i lavori di manutenzione ordinaria che sono di competenza dell’usufruttuario, come la tinteggiatura, gli interventi idraulici o elettrici.

Vendere la nuda proprietà per godersi la pensione

La nuda proprietà è una soluzione interessante per godersi la pensione. Infatti, vendendo un immobile in nuda proprietà si può ricevere il capitale dalla vendita mantenendo l’usufrutto della proprietà fino alla morte. Ecco alcuni dei vantaggi della nuda proprietà:

1. La vendita della proprietà consente di ricevere immediatamente un ingente capitale. Può essere utile per finanziare progetti personali, per migliorare la propria situazione finanziaria o per accumulare risparmi e godersi i piaceri della vita.
2. La vendita della nuda proprietà di una residenza principale è esente da imposte. L’ingente capitale ricevuto è quindi esente da imposte. Questo è anche uno dei vantaggi rispetto a una rendita vitalizia tradizionale, dove le rendite vitalizie sono imponibili.
3. La nuda proprietà può aiutare a preparare il trasferimento di attività finanziarie. Vendendo la nuda proprietà, il venditore può fare un regalo in vita e godersi i piaceri della vita. Più informazioni sulle donazioni su impots.gouv.fr.
4. La nuda proprietà permette di beneficiare di un reddito aggiuntivo. Mantenendo l’usufrutto della proprietà, il venditore può continuare a percepire redditi da locazione o vivere nell’immobile, il che può costituire una fonte di reddito aggiuntivo per la pensione.

La nuda proprietà è quindi una soluzione interessante per godersi la pensione ricevendo un capitale elevato e mantenendo la possibilità di vivere o affittare l’immobile fino alla morte.