Qu’est-ce que la nue propriété ?

La nue propriété est un terme utilisé en droit de l’immobilier et désigne la propriété d’un bien immobilier sans l’usufruit. En d’autres termes, le nu-propriétaire possède le bien immobilier mais n’a pas le droit d’en jouir (par exemple de l’occuper ou de percevoir les loyers) car ce droit appartient à l’usufruitier.

Cette situation est appelée démembrement de propriété, qui permet de diviser les attributs de la propriété d’un bien immobilier entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Bien qu’elle soit souvent utilisée dans le cadre de la planification successorale, elle peut également être utilisée dans d’autres contextes, tels que la vente d’un bien immobilier.

Nue propriété, usus, fructus et abusus : on vous explique

La notion de nue propriété est basée sur la distinction entre les trois attributs de la propriété : l’usus, le fructus et l’abusus.

• L’usus correspond à l’utilisation du bien immobilier
• Le fructus correspond aux revenus que le bien génère (loyers, dividendes, etc.).
• L’abusus d’un bien immobilier est la possibilité de disposer du bien (vendre, donner, léguer).

Nue propriété et usufruit : distinctions

La distinction entre nue propriété et usufruit est importante en droit immobilier.

• Le terme nue propriété désigne la détention du droit de propriété sur un bien immobilier, sans avoir la jouissance de celui-ci. Le nu-propriétaire peut donc être considéré comme le propriétaire, mais il ne peut pas l’habiter ni en percevoir les loyers. 
• À l’inverse, l’usufruitier détient le droit de jouissance du bien immobilier : il peut l’habiter, y venir en vacances et en percevoir les loyers.
• Le détenteur de la pleine propriété du bien est propriétaire du bien immobilier, et dispose à la fois de la nue propriété et de l’usufruit.

L’usufruit est le rassemblement des droits d’usus et de fructus. C’est le droit d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut agir comme le véritable propriétaire du bien et en percevoir les fruits. À l’inverse, le nu-propriétaire est le véritable propriétaire du bien mais ne peut pas en jouir ou en percevoir les revenus jusqu’à la fin de l’usufruit.

Lorsque la propriété est divisée en usufruit et nue propriété, l’usufruitier a donc le droit d’utiliser le bien, d’en jouir et de percevoir les revenus immobiliers, tandis que le propriétaire de la nue propriété a uniquement le droit de disposer de la propriété mais sans en jouir.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement du droit de propriété est un concept juridique qui consiste à diviser les attributs de la propriété (usus, fructus et abusus) d’un bien entre deux ou plusieurs personnes distinctes. En général, cette division se fait entre l’usufruit et la nue propriété. 

L’usufruitier a le droit d’utiliser et de percevoir les fruits du bien, tandis que le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le léguer. Cette division peut être réalisée de manière volontaire ou forcée, par exemple en cas de saisie judiciaire.

Quelle est la différence entre nue propriété et pleine propriété ?

La différence entre la nue propriété et la pleine propriété réside dans les attributs du droit de propriété sur un bien immobilier. La pleine propriété offre à son détenteur tous les attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus), tandis que la nue-propriété ne permet que l’exercice de l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien.

La nue-propriété est souvent utilisée dans le cadre de la donation ou de la transmission de patrimoine. Par exemple, un parent peut décider de donner la nue propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Les enfants acquièrent ainsi la nue-propriété du bien sans avoir à payer la pleine valeur de la propriété. Le parent conserve le contrôle du bien jusqu’à son décès, ce qui lui permet de continuer à en jouir et à en percevoir les fruits.

A l’inverse, le parent peut décider de vendre la nue propriété de son bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, afin de disposer de la jouissance du bien jusqu’à son décès pour y habiter ou le louer et percevoir des loyers. Il dispose alors d’un gros capital qui peut lui servir pour améliorer son niveau de vie, faire une donation de son vivant et pour profiter pleinement de ses loisirs.

Les différents types de nue-propriété

Il existe différents types de nue-propriété, qui se distinguent notamment par la durée de l’usufruit ou les modalités de la vente. Voici quelques exemples :

1. La nue-propriété temporaire : dans ce cas, le vendeur vend la nue-propriété pour une durée déterminée, qui peut aller de quelques années à plusieurs décennies. À l’expiration de cette période, l’usufruit revient au nu-propriétaire. Cette forme de nue-propriété peut être intéressante pour percevoir une grosse somme d’argent immédiatement tout en conservant le droit de jouissance du bien immobilier pendant une période donnée.
2. Le viager : dans ce cas, le vendeur vend la nue-propriété tout en conservant la possibilité d’habiter son logement jusqu’à son décès (mais il ne peut pas le louer, car il n’a pas le fructus). Le viager traditionnel permet de percevoir une somme d’argent (appelée le bouquet) ainsi qu’une rente viagère imposable (revenu foncier).
3. La vente à terme : dans ce cas, le vendeur vend la nue-propriété à un prix déterminé, mais le paiement de la somme d’argent est échelonné sur une période donnée. Cette forme de nue-propriété peut être intéressante pour vendre un bien immobilier sans avoir à attendre le paiement de la totalité du prix de vente.
4. La vente avec réserve d’usufruit : dans ce cas, le vendeur vend la nue-propriété tout en conservant l’usufruit du bien immobilier jusqu’à son décès, et il peut continuer à percevoir les revenus locatifs générés par le bien immobilier. Cette forme de nue-propriété est particulièrement intéressante pour profiter de la retraite tout en conservant un revenu complémentaire.

Usufruitier ou nu propriétaire : qui doit payer la taxe foncière ?

Le statut de nu-propriétaire concerne la détention d’un bien immobilier sous la forme de la nue-propriété, c’est-à-dire la propriété d’un bien sans pouvoir en jouir. La nue-propriété est considérée comme un patrimoine immobilier à part entière, même si le nu-propriétaire ne détient pas les pleins pouvoirs sur le bien. Le paiement de la taxe foncière du bien immobilier sera à convenir entre les parties lors de la proposition de rachat en nue propriété.

Usufruitier ou nu-propriétaire : qui doit payer les gros travaux ?

Selon l’article 606 du Code civil en droit Français, les gros travaux sont à la charge du propriétaire, c’est-à-dire du nu-propriétaire. Les gros travaux sont des travaux qui affectent la structure ou la solidité du bien immobilier, tels que les travaux de toiture, les travaux de fondation ou de gros œuvre. Ils ne doivent pas être confondus avec les travaux d’entretien courants qui sont à la charge de l’usufruitier, tels que les travaux de peinture, de plomberie ou d’électricité.

La vente en nue propriété pour profiter de sa retraite

La nue-propriété est une solution intéressante pour profiter de sa retraite. En effet, vendre un bien immobilier en nue-propriété permet de percevoir le capital de la vente tout en conservant l’usufruit du bien immobilier jusqu’à son décès. Voici quelques avantages de la nue-propriété :

1. La vente en nue-propriété permet de percevoir immédiatement un gros capital. Cela peut être utile pour financer des projets personnels, pour améliorer sa situation financière ou pour se constituer une épargne et profiter des plaisirs de la vie.
2. La vente en nue-propriété d’une résidence principale est défiscalisée. Le gros capital perçu est ainsi exempté d’impôts. C’est aussi l’un des avantages à l’inverse du viager traditionnel, où les rentes viagères sont, elles, imposables.
3. La nue-propriété peut permettre de préparer sa transmission de patrimoine financier. En vendant la nue-propriété, le vendeur peut effectuer une donation de son vivant et profiter des plaisirs de la vie. Plus d’informations sur les donations sur impots.gouv.fr.
4. La nue-propriété permet de bénéficier de revenus complémentaires. En conservant l’usufruit du bien immobilier, le vendeur peut continuer à percevoir des revenus locatifs ou à habiter le bien immobilier, ce qui peut constituer une source de revenus complémentaires pour sa retraite.

La nue-propriété est donc une solution intéressante pour profiter de sa retraite en percevant un gros capital tout en conservant la possibilité d’habiter ou de louer le bien immobilier jusqu’à son décès.