Calculer la valeur nue propriété

Dans cet article, nous vous expliquons comment se calcule la valeur nue propriété d’un bien immobilier avec des exemples concrets. La répartition entre usufruit et nue-propriété est déterminée par un barème fiscal basé sur l’âge de l’usufruitier.

La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?

La propriété d’un bien immobilier se compose de plusieurs éléments :

• L’usus, qui est le droit d’utiliser le bien, comme le droit d’habiter une maison.
• Le fructus, qui correspond à la possibilité de louer le bien et de percevoir les revenus locatifs, par exemple.
• L’abusus, qui est la capacité de vendre, modifier, ou même détruire le bien.

Lorsque l’on parle de nue-propriété ou d’usufruit, c’est que l’on a procédé à un démembrement de propriété, c’est à dire que l’on a séparé ces 3 éléments. 

• La nue-propriété représente le droit de disposer du bien immobilier, c’est-à-dire d’en posséder les murs. Le propriétaire de la nue-propriété est appelé nu-propriétaire.
• L’usufruit, quant à lui, correspond à l’usage du bien immobilier et à la jouissance de ses fruits, tels que les revenus locatifs. En d’autres termes, l’usufruitier a le droit de vivre dans le bien ou de le louer sans en être le propriétaire.

Il n’y a donc plus de pleine propriété, mais une nue-propriété et un usufruit. La valeur nue propriété ou en usufruit est différente de la valeur du bien en pleine propriété.

Comment se calcule la valeur nue propriété ?

Nous l’avons vu, la pleine propriété d’un bien immobilier comprend le droit d’utiliser le bien, de le louer pour en tirer des revenus, de le vendre, de le donner, de le léguer ou même de le détruire. Cependant, cette propriété peut être partagée entre usufruit et nue-propriété, ce qu’on appelle le démembrement de propriété. L’usufruit représente le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus sans être propriétaire, tandis que la nue-propriété correspond à la propriété du bien sans le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus.

Pour calculer la valeur nue propriété, nous pouvons nous référer aux estimations d’agences immobilières, mais surtout nous avons l’obligation de faire intervenir un expert agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela permet de garantir à nos clients le rachat de la valeur en nue propriété de leur bien immobilier au prix le plus juste du marché.

Usufruit et nue-propriété : qui paye quoi fiscalement ?

Quelle est la fiscalité du nu-propriétaire ?

Le statut de nu-propriétaire concerne la détention d’un bien immobilier sous la forme de la nue-propriété, c’est-à-dire la propriété d’un bien sans pouvoir en jouir. La nue-propriété est considérée comme un patrimoine immobilier à part entière, même si le nu-propriétaire ne détient pas les pleins pouvoirs sur le bien. Le paiement de la taxe foncière du bien immobilier sera à convenir entre les parties lors de la proposition de rachat en nue propriété.

Quelle est la fiscalité de l’usufruitier ? 

L’usufruitier est une personne ayant le droit de jouir d’un bien immobilier appartenant à une autre personne, appelée nu-propriétaire.

Si l’usufruitier décide de louer le bien, il est imposé sur la totalité des revenus tirés de cette location et il peut déduire certaines charges. Il est également tenu de déclarer ces revenus sur sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Dans quelle situation avoir recours à la vente en nue-Propriété ?

La vente en nue-propriété est conseillée dans certaines situations, notamment lorsqu’un propriétaire décide de préparer sa succession, pour financer des projets personnels ou pour améliorer sa situation financière et sa qualité de vie.

Dans la vente en nue propriété, le vendeur peut utiliser l’argent du capital dès la vente pour financer ses projets, ou se sortir d’une situation financière délicate. Il peut également utiliser les fonds reçus pour effectuer une donation de son vivant. Il évite aussi les démarches administratives liées à la perception de la rente viagère dans le cadre d’un viager traditionnel (déclaration de revenus etc.). Enfin, la vente en nue propriété permet au vendeur de bénéficier d’une plus grande liberté financière pour les années à venir, d’un plus gros capital, de percevoir les loyers de son bien, et de profiter pleinement de la vie.