Comment vendre en nue-propriété : le guide pratique

Comment vendre sa nue-propriété : le guide pratique

Lorsqu’il s’agit de gérer et de valoriser son patrimoine immobilier, plusieurs options se présentent aux propriétaires, chacune avec ses particularités et avantages. Parmi ces options, la vente en nue-propriété se distingue comme une solution stratégique permettant de répondre à divers objectifs financiers et personnels.

Ce type de transaction immobilière consiste à vendre les murs d’un bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser ou de louer le bien pendant une période déterminée. Cette formule offre une souplesse intéressante pour profiter de liquidités immédiates tout en continuant à jouir du logement.

La nue-propriété attire particulièrement les vendeurs pour plusieurs raisons. Elle permet de débloquer la valeur financière d’un bien immobilier sans pour autant en perdre l’usage, offrant ainsi une source de financement pour des projets ou des besoins immédiats. De plus, cette option élimine les préoccupations liées à la gestion quotidienne et aux gros travaux, puisque ces responsabilités sont transférées à l’acquéreur (article 606 du code civil).

Dans ce contexte, comprendre les nuances et les bénéfices de la vente en nue-propriété est essentiel pour les propriétaires qui envisagent cette option. Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages et les considérations pratiques de cette stratégie immobilière.

Immobilier : qu’est-ce qu’un bien en nue-propriété ?

La nue-propriété, c’est quoi au juste ? C’est un concept juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

C’est ce que l’on appelle un démembrement de propriété.

Concrètement, le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais il ne peut pas l’habiter ni en percevoir les loyers. À l’inverse, l’usufruitier détient le droit de jouissance du bien immobilier : il peut l’habiter, y venir en vacances et en percevoir les loyers.

Pour quelles raisons vendre en nue-propriété ?

Les motivations pour vendre son bien en nue-propriété varient : besoin de liquidités, l’envie d’investir ailleurs, venir en aide financière à ses proches, organiser sa sucession…

  1. Libération de capital immédiat : La vente en nue-propriété permet aux propriétaires de libérer la valeur financière de leur bien tout en continuant à en jouir. Le capital obtenu peut être utilisé pour financer des besoins immédiats tels que le règlement de dettes, des investissements, ou des dépenses importantes comme les frais de santé, des loisirs, voyages, venir en aide à ses proches etc.
  2. Dans le cadre d’une succession : Cette forme de vente est un outil efficace pour la planification successorale. Elle permet au propriétaire de transmettre la nue-propriété de son bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit. Cela minimise les droits de succession à payer au moment du décès, puisque la valeur de l’usufruit sera déduite de la valeur totale du bien.
  3. Exonération fiscale : Les vendeurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, notamment en termes d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque la valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété. De plus, si la vente concerne la résidence principale, le capital perçu est exempté de taxes sur les plus-values.
  4. Allègement des charges de gestion : En vendant la nue-propriété, le propriétaire se décharge des gros travaux de maintenance et de rénovation, qui deviennent la responsabilité de l’acquéreur, selon l’article 606 du code civil. Cette disposition allège financièrement et administrativement les seniors ou toute personne ne souhaitant plus gérer ces aspects, et s’applique également pour les biens en copropriété.
  5. Revenus complémentaires pour les retraités : Pour un retraité, vendre sa nue-propriété tout en conservant l’usufruit permet de continuer à habiter son logement, de percevoir un capital financier, et de percevoir des revenus locatifs. Cela peut compléter une pension de retraite souvent insuffisante.
  6. Protection contre les risques de longévité : La vente en nue-propriété assure au vendeur un capital, quelle que soit sa durée de vie. Contrairement à une vente en viager où les paiements de la rente viagère sont incertains, la nue-propriété procure une somme fixe importante, dès la vente chez votre notaire.
  7. Disposer d’un capital pour aider sa famille : Les propriétaires peuvent utiliser le capital reçu pour aider financièrement leurs proches, que ce soit pour des études, l’achat de leur propre logement ou toute autre aide significative.

La vente en nue-propriété est donc une stratégie immobilière avantageuse adaptée à de nombreux scénarios, qui offre flexibilité et sécurité financière au vendeur.

Le processus de vente de la nue-propriété

La vente de votre nue-propriété nécessite une évaluation précise de la valeur de votre bien, et de toutes ces étapes jusqu’à toucher votre capital.

Faire appel à un professionnel comme Azur Real Estate est essentiel pour assurer une transaction fluide et transparente, notamment sur les aspects légaux et administratifs.

  1. Évaluation de la valeur de votre bien : avant toute chose, il est essentiel de faire estimer la valeur vénale de votre bien par un expert immobilier. Pour cela, Azur Real Estate vous accompagne. Cette évaluation détermine la valeur vénale de votre bien, essentielle pour fixer les termes financiers du contrat, notamment le montant du capital qui vous sera versé en échange de la vente de votre nue-propriété.
  2. Aucune publication d’annonce : contrairement au viager traditionnel, vendre votre bien en nue-propriété vous permet de réaliser cette transaction en toute discrétion. Personne ne visite votre bien, et personne ne peut même soupçonner que vous l’avez vendu !
    Notre fond d’investissement institutionnel vous fait une proposition de rachat sans publier d’annonce ni de publicité.
  3. Signature de l’acte de vente chez votre notaire. Après acceptation de la proposition d’achat du fonds d’investissement, nous vous accompagnons chez votre notaire pour recevoir vos fonds sous 3 mois.

Quels sont les avantages de la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété offre plusieurs avantages notables pour les propriétaires souhaitant capitaliser sur leur patrimoine tout en conservant certains bénéfices d’utilisation :

  • Elle permet de percevoir immédiatement un capital significatif issu de la vente. Ce capital est beaucoup plus conséquent que celui obtenu dans un viager, car il ne s’accompagne pas d’une rente mais d’un paiement unique, donnant au vendeur une liberté financière immédiate pour financer des projets personnels, effectuer des donations ou améliorer sa situation financière.
  • Contrairement au viager où le vendeur doit souvent continuer à gérer les gros travaux, en nue-propriété, ces responsabilités incombent à l’acquéreur, allégeant ainsi le fardeau financier du vendeur.
  • Cette solution est particulièrement adaptée pour ceux qui souhaitent continuer à habiter leur bien ou en tirer des revenus locatifs, car le vendeur conserve l’usufruit du bien, lui permettant de l’occuper ou de le louer jusqu’à la fin de l’usufruit. Cela est avantageux pour générer un revenu complémentaire, notamment lors de la retraite.
  • Elle permet d’optimiser sa fiscalité : le capital reçu lors de la vente en nue-propriété d’une résidence principale est net d’impôts, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable. 

La flexibilité de la vente en nue propriété est donc un atout majeur, qui permet de répondre efficacement à des situations personnelles ou économiques changeantes, notamment au moment de la retraite.

Avantages pour le vendeur

Vendre votre nue-propriété vous permet de continuer à habiter votre logement. Vos droits de jouissance restent intacts jusqu’à la fin de l’usufruit, et vous êtes libre de profiter de votre capital perçu comme vous les souhaitez.

Vous n’avez plus à payer les gros travaux. Comme nous l’avons vu, vous ne payez plus les travaux de gros oeuvre pour votre maison ou un appartement en copropriété.

Vous profitez du capital pour vos dépenses, loisirs, pour gâter vos proches, pour les soutenir financièrement, en bref, pour tout ce que vous pouvez imaginer.

Le nouveau nu-propriétaire pourra disposer du bien en pleine propriété au moment du décès de l’usufruitier.

Quelques exemples concrets

Prenons l’exemple de Jeanine

À la suite du décès de son conjoint, Jeanine s’inquiète de pouvoir réussir à payer les charges courantes de son appartement seule. Vendre sa nue-propriété lui permet de récupérer des fonds pour vivre sereinement, elle continue à occuper les lieux en tant qu’usufruitière, et elle dispose de fonds importants pour subvenir à ses besoins.

Prenons l’exemple de Michel

Il aime profiter de la vie : golf, restaurants, voyages… Mais sa retraite ne lui permet plus de mener le même train de dépenses qu’à l’époque. Vendre son appartement en nue-propriété lui permet de continuer à profiter de ces moments tout en habitant son logement, grâce au gros capital qu’il a perçu. Cerise sur le gâteau, personne ne sait qu’il a vendu la nue-propriété de son appartement.

Prenons l’exemple de Suzanne

Aujourd’hui, Suzanne a refait sa vie avec André et vit chez lui. Elle a opté pour la vente en nue-propriété de son propre appartement, ce qui lui permet de toucher le capital de celui-ci, et de profiter de la vie. Mais en cas de séparation avec André, elle pourra toujours retourner vivre chez elle, car elle reste usufruitière de son appartement.

Prenons l’exemple de Bernard

Bernard ne souhaite pas léguer un bien immobilier à ses enfants, de peur qu’ils se disputent la succession. Pour cela, il a choisi de vendre, de son vivant, la nue-propriété de sa maison et de répartir les fonds lui-même à ses enfants. Il a gagné en tranquilité d’esprit.

Prenons l’exemple d’Annie

Ses enfants ont du mal a acheter leur maison. Annie souhaite leur venir en aide. Pour cela, elle a décidé de vendre la nue-propriété de son appartement, et grâce au capital perçu, elle peut les aider financièrement, sans pour autant déménager de chez elle.

Prenons l’exemple de Roger

Roger n’a pas d’héritiers. Il a conscience qu’à son décès, son bien reviendra à l’état. Autant vendre la nue-propriété de sa maison, continuer à y habiter, et recevoir un gros capital pour profiter pleinement de la vie.

La vente en nue-propriété est une stratégie judicieuse pour optimiser votre gestion patrimoniale. Cela vous permet de vous adapter à des situations de vie changeantes tout en profitant d’avantages fiscaux non négligeables, que vous ayez besoin de liquidités ou simplement envie de réorienter vos investissements ou de profiter de la vie.

Demandez votre estimation sur-mesure et gratuite

Demandez votre étude personnalisée gratuite, nous vous répondons sous 48 heures

Boris Michaud, Directeur de l'agence Azur Real Estate
× Discutons en direct